Kuinka hinnoittelet lyhytvuokrauskohteesi maksimaalisen tuoton saavuttamiseksi

Kuinka hinnoitella lyhytvuokrauskohteesi oikein ? Kysymys, joka aika usein nousee majoittajan mieleen. Oletpa sitten uusi majoittaja tai kokenut sellainen, lue lisää vinkkejä tästä artikkelista.

Peilataksemme historiaa - kaukana ovat ne ajat, jolloin voitiin huoletta asettaa kiinteät kausihinnat ja unohtaa ne - palatakseen asiaan taas seuraavana vuonna. Näin kuitenkin yllättävän paljon Suomessakin toimitaan. Nykyisin, jotta pysyt kilpailukykyisenä ja maksimoidaksesi tuoton, sinun on pakko muokata vuorokausihintoja jatkuvasti, kunnes löydät ns. "sweet spotin".

Ajattele vaikka menestyviä hotelleja. Hehän muuttavat hintojaan lähes päivittäin. Onkin tärkeää tunnistaa mitä dynaaminen hinnoittelu tarkoittaa ja mitä se tarkoittaa sinulle. Tarkemmin dynaamisesta hinnoittelusta blogissamme "Dynaaminen hinnoittelu lyhytvuokrauksessa - yhteenveto"

Kuinka hinnoitelet kohteesi

Koska tiedämme että oikea hinnoittelu on todella tärkeää, mutta miten käytännössä se oikein tapahtuu ? Vastaus on - se on yhdistelmä markkinatuntemusta, työkalujen käyttöä ja oppimista (usein vieläpä yrityksen ja erehdyksen kautta). Voimme taata, että oikean hinnan löytäminen ei tapahdu heti alussa. Näin käy meillekin usein ja tämä kuuluu asiaan !

Tunne markkinasi ja kilpailajsi

Ennen lyhytvuokrauskohteen hankintaa, opettele tuntemaan paikallinen markkina ja tunnista kilpailijat. Kätevä tapa tähän on hyödyntää Tuparent Oyn kartoitusta, joka tietoon pohjautuen tuottaa faktapohjaista informaatiota kohteen potentiaalista, markkinasta ja kilpailijoista. Lisää kartoituksesta blogissamme "Lyhytvuokrauskohteen kartoitus antaa selkeitä vastauksia - mikä on potentiaali ja millä strategialla kohdetta kannattaa vuokrata". Olisi myös hyvä jos pystyt yöpymään kohteessa ennen lopullista ostopäätöstä, koska saat siten paremman kuvan kokonaisuudesta ja voit jopa välttää mahdollisen riskipäätöksen.

Listaa samankaltaiset lyhytvuokrauskohteet ja katso niiden varauskalenteria. Millä hintaa ne on vuokrattu ? Mikä on kohteiden käyttöaste ? Seuraa vuorokausihinnoittelua tulevaisuuteen ja tunnista yhteneväisyydet/eroavaisuudet. Huomaa kuitenkin että kilpailijat eivät välttämättä ole "top performereita" joten voit itse tehdä asiat paremmin.

Hinnoittelussa on erityisen tärkeää tuntea kohde ja sen markkina. Tässä muutamia seikkoja jotka on hyvä tunnistaa:

• Kohteen sijainti. Vanha sanonta "sijainti, sijainti, sijainti" pitää usein paikkansa. Mutta tunnetko alueen mikrosijainnit ? Esimerkiksi Rukalla on useita erilaisia mikrosijaintia, jotka eroavat merkittävästi toisistaan.

• Kohteen koko ja mukavuudet. Makuuhuoneiden määrällä ja oikeilla mukavuuksilla on suuri merkitys hinnoitteluun ja asiakasprofiiliin.

• Palvelut. Matkailijat arvostavat helppoutta ja lähellä olevia monipuolisia palveluita.

• Sesongit ja sesonkien ulkopuolinen kysyntä. Mikä on hiihtokeskuksessa olevan lomahuoneiston ja järven rannalla olevan mökin sesonki?

• Paikallinen kilpailu. Kilpailua ei kuitenkaan tule pelätä. Se on voima joka pitää kaikki liikkeessä.

• Kohdeyleisö. Koostuuko matkailijavirta perheistä, pareista vai yksineläjistä? Mikä on ulkomaisten matkailijoiden osuus ja mikä kotimaisten ?

Huomioitava kuitenkin, että alueet ja lyhytvuokrauskohteet ovat erilaisia, joten samat seikat eivät ole yhtä määrääviä kaikkialla. Ei tarvitse niin suurta taitoa hinnoitella kohteet myyviksi sesongissa kuin mitä sesongin ulkopuolella, mutta kokonaisuus ratkaisee. Jos kohde myy hiihtokeskuksessa mukavasti joulukuusta-maaliskuuhun, mutta seisoo lopun vuotta tyhjillään, menetät paljon rahaa ja kokonaisuus jää vajaaksi.

Vuorokausihinta vastaan käyttöaste

Miten sitten erotellaan hyvä ja huono hinnoittelu? Parempi tuotto syntyy yleensä korkeammasta keskimääräisestä vuorokausihinnasta (ADR=Average Daily Rate) ja korkeammasta käyttöasteesta. Kumpikaan yksinään ei kuitenkaan ole parempi. Esimerkiksi Rukan kohteessamme saimme nostettua ADR:ää tänä vuonna, mutta käyttöaste laski hieman. Lopputuloksena oli parempi tuotto (vähemmän työtä ja kohde kuluu vähemmän).

Mistä tietää että hinnoittelu voi olla pielessä?

Majoittajat, jotka hallinnoivat kohteitaan itse, pystyvät paremmin korjaamaan hinnat kohdalleen. Mutta, tässä tullaan taas siihen, että pitää olla tietoa (työkalut) ja taitoa jotta korjaaminen onnistuu. Aika moni tekee päätöksiä mututuntuman varassa tai johonkin aiemmin opittuun malliin riippuen, eikä lopputulos ole silloin paras mahdollinen.

Jos käytät ulkopuolisia vuokranvälittäjiä, kysy ja varmista että miten heidän tapansa hinnoitella kohde toimii ja kuinka aktiivista se on. Tuparent Co-hosting -palvelussa jatkuva dynaaminen hinnoittelu ja parhaan tuoton hakeminen on keskeinen ajuri, jolla varmistetaan että asiakas saa parhaan mahdollisen tuoton.

Jos kohteeseesi ei tule varauksia, hinta on todennäköisesti liian korkea. Uuden kohteen kanssa on tärkeää saada alkuun varauksia ja hyviä arvosteluja, joten voi olla kannattavaa tarjota alkuun edullisempia hintoja. Jos kysyntä tyrehtyy myöhemmin, et ole ehkä osannut reagoida kysynnän muutokseen. Mikäli taas uuden kohteesi kalenteri täyttyy hurjaa vauhtia, olet todennäköisesti hinnoittellut liian alas ja tällöin menetät rahaa. Liian korkea hinta johtaa alhaiseen käyttöasteeseen ja liian matala hinta johtaa alhaiseen tuottoon.

Huomioi myös, että varausehdot ovat tärkeässä roolissa tuottoja hakiessa. Lisää aiheesta blogissamme "Hinnoittelu ei ole kaikki kaikessa – varausehdot optimoi lyhytvuokrauskohteesi tuotot"

Onko Airbnb:n älykkään hinnoittelun käyttö kannattavaa ?

Omasta mielestämme (ja monen kokeneen Amerikkalaisen majoittajan mielestä) ei kannata. Markkinalta löytyy paljon parempia ja monipuolisia työkaluja, jotka etenkin monikanavaista myyntiä tehdessä hoitavat hinnoittelun moneen kanavaan samalla.

Käyttämämme Pricelabs on alan parhaimpia, ellei paras työkalu. PriceLabs on tehokas hinnoittelualusta, joka synkronoituu suoraan joko monikanavajärjestelmäsi kanssa (tai vaikka pelkästään Booking / Airbnb tilisi kanssa) ja auttaa sinua hinnoittelemaan kohteesi dynaamisesti. Se ottaa huomioon sekä paikallisen markkinan että oman kohteesi ja muokkaa päivittäisiä hintoja. Tämä on erityisen hyödyllistä esimerkiksi juhlapyhinä, tapahtumien aikaan, kysynnän kasvaessa (jolloin hinnat nousevat) tai tilanteissa, joissa tarjontaa on liikaa ja hintoja pitää laskea.

PriceLabsin avulla voit myös räätälöidä sääntöjä ja asettaa helposti esimerkiksi minimioleskelun pituuden dynaamisesti. Yksi tämän suositun älykkään hinnoittelutyökalun parhaista eduista on mahdollisuus tarkastella reaaliaikaista markkinadataa, jonka avulla voit tehdä perusteltuja hinnoittelupäätöksiä. Kaiken lisäksi tämä vähentää työmäärääsi (vs. käsin hinnoittelu).

Pricelabsissa on valtava määrä erilaisia asetuksia, joiden vaikutuksen ymmärtäminen vie aikaa. Tässäkin asiassa voit tukeutua Tuparent Oyn asiantuntijapalveluihin.

Lopuksi

Kuten jo alussa mainitsimme, lyhytvuokrauskohteen hinnoittelu on oppimismatka. Älä odotakaan, että ensimmäisenä vuotena tulee huipputuotot. Vasta toinen tai kolmas vuosi on se, joka kertoo sen missä mennään.

Jos lyhytvuokraus kiinnostaa yleisesti tai haluat kehittää omaa toimintaasi niin tilaa meidän uutiskirje missä saat aina ensimmäisenä tiedon meidän uusimmasta blogikirjoituksesta missä asioista puhutaan niiden oikeilla nimillä käytännön läheisesti ja läpinäkyvästi -> LIITY uutiskirjeen tilaajaksi Lyhytvuokraus.fi -etusivulla!

---

Jos haluat tietää lisää aiheesta niin ota yhteyttä: toimisto@tuparent.fi

Teemme omissa kohteissa vuosittain pitkästi yli 200 lyhytvuokrausta (Ruka, Puolanka ja Iso-Syöte). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omassa lokaatiossaan ja hintaryhmässään. Lisäksi olemme perustaneet useita lyhytvuokrauskohteita asiakkaillemme ympäri Suomea. 

Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!