Booking.com majoittajan arjessa – miksi mikään ei ole koskaan niin yksinkertaista kuin pitäisi?

"Ei voi olla totta." Tämä ajatus käy monen majoittajan mielessä useammin kuin kerran, kun Booking.comin kanssa tulee vastoinkäymisiä eteen. Alustan pitäisi helpottaa myyntiä ja täyttää kalenteri, mutta todellisuudessa se vaatii jatkuvaa valppautta, säätämistä ja joskus jopa maksamista omasta pussista.

Tässä kirjoituksessa käymme läpi yleisimpiä Booking.comiin liittyviä ongelmia majoittajan näkökulmasta – ja kerromme myös, että miten niihin voi varautua.

1 Kohteen kuvaus – liian tiukat raamit

Booking.com ei salli vapaata tekstikenttää kohteen kuvaukseen samaan tapaan kuin Airbnb. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikkea oleellista ei saa kerrottua, kohteen erityispiirteitä ja myyntivaltteja on vaikea tuoda julki eikä vieras välttämättä ymmärrä ehtoja etukäteen.

Ratkaisu: hyödynnä kaikki sallitut kentät (Oma Profiili, Kiva tietää -osio) ja täydennä tietoa automaattisilla lähtevillä viesteillä. Mikäli käytössäsi on 24 tunnin maksuton peruutus, varauksen voi peruuttaa maksutta 24 tunnin kuluessa varauksen tekemisestä, jos asiakas huomaa automaattisessa viestissä kerrottujen tietojen perusteella, ettei kohde vastaa hänen odotuksiaan.

2 Hinnoittelun sudenkuopat – kun varaus menee tappiolle

Yksi yleisimmistä ja kalliimmista ongelmista liittyy hinnoitteluun. Esimerkki arjesta:

• minimiöiden asetus ei toteudu, yksi yö myydään Weekly Ratella

• päällä viime hetken alennus -20 %

• lisäksi mahdollinen Genius-alennus

  
  

Mikä on lopputulos? Neljän hengen yhden yön varaus, jossa komissiot, siivous ja liinavaattekulut ylittävät majoitustulon. Majoittaja maksaa käytännössä itse.

Miksi näin käy? Koska hinnoitteluun vaikuttaa samanaikaisesti monta tekijää:

• säännöt

• hintaluokat

• henkilömäärät

• alennukset ja kampanjat

Opetus: käy asetukset säännöllisesti läpi ja testaa varausta itse. Älä luota siihen, että kerran tehty säätö toimii ikuisesti. Lue myös kirjoituksemme Mitä ovat Bookingin ja Airbnb:n veloittamat kulut ?

3 Viestien turvallisuusasetukset – miksi linkit katoavat?

Moni yllättyy, kun asiakkaalle lähetetty viesti ei menekään perille kokonaisena. Sähköpostiosoitteet ja linkit saatetaan leikata pois, ellei niitä ole erikseen sallittu turvallisuusasetuksissa.

Muista: tarkista asetukset ennen kuin asiakas ihmettelee puuttuneita linkkejä. Kirjaudu Bookingiin, siirry kohtaan Majoituspaikka -> Viestiasetukset -> Turvallisuuasetukset. Lisää käyttämäsi sähköpostiosoitteet ja linkit (domain riittää, esim tuparent.com) joita aiot jakaa viesteissä asiakkalle.

4 Usean kanavan riskit – tuplavaraukset

Kun käytössä on sekä Airbnb että Booking, kalenterisynkronointi ei ole reaaliaikaista. Tämä altistaa helposti tuplavarauksille silloin kun korkeasesonki on päällä ja varauksia tulee tiheään.

Ratkaisu: Hanki luotettava PMS (Property Management System). Lue lisää kirjoituksestamme Majoituksen hallintajärjestelmä lyhytvuokrauksessa (Property Management System)

5 Laskut ja kuitit – yritysasiakkaan ikuisuusongelma

Yritysasiakkaat tarvitsevat kuittia tai laskua kirjanpitoon ALV-vähennyksiä varten. Booking.comin tarjoama kuitti ei sisällä ALV:ä oikein, ei mahdollista lisäpalveluiden erittelyä eikä täydellisiä myyjän ja ostajan tietoja.

Ratkaisu: Lyhytuokraus.fi -palvelu tarjoaa ilmaisen Laskutyökalun, jolla voit tehdä laskuja ja kuitteja PDF muodossa helposi. Linkki

6 Maksupalvelut ja dokumentit – miksi lasku ei kelpaa?

Uuden kohteen perustamisen jälkeen Bookingissa, moni majoittaja on törmännyt samaan ongelmaan: osoitetietojen vahvistamiseen lähetetty lasku ei kelpaa, vaikka se olisi täysin asiallinen ja oikein laadittu.

Opetus: tunne yhteistyökumppanisi. Booking ei hyväksy kaikkia laskuja dokumenteiksi. Varaudu toimittamaan useampi eri asiakirja ja siihen, että prosessi ei etene kerralla maaliin.

7 Kohteen siirto uudelle majoittajalle – onko kaikki menetetty?

Hyvä uutinen: kohteen voi siirtää uudelle majoittajalle siten, että arvostelut ja historia säilyvät.

Vinkki: Älä sulje vanhaa kohdetta hätiköiden. Ota yhteys Booking.comiiin ja pyydä kohteen siirtoa. Varaudu myös siihen että prosessi ottaa aikaa.

8 Peruutuspyynnöt ehtojen umpeuduttua

Vaikka peruutusehdot olisivat jo umpeutuneet, asiakas pyytää joskus maksutonta peruutusta. Booking välittää pyynnön majoittajalle, joka joutuu tekemään päätöksen.

Ratkaisu: päätä etukäteen oma linjasi ja pidä siitä kiinni. Voit kertoa asiakkaalle kohteliaasti, että tällaisia tilanteita varten kannattaa käyttää matkavakuutusta.

9 Käyttöliittymä – hajautettu ja raskas

Booking.comin käyttöliittymä on monen mielestä sekava ja hajautettu, erityisesti verrattuna Airbnb:hen.

Vinkki: dokumentoi omat prosessisi ja hyödynnä PMS -järjestelmää jolloin arkesi pyörii yhdessä ja samassa käyttöliittymässä etenkin jos käytössäsi on Airbnb ja Booking.com.

10 Lisämaksut – miksi rahaa ei voi pyytää?

Booking.comissa et voi vapaasti pyytää tai lähettää rahaa asiakkaalle esimerkiksi lisäpalveluista.

Ratkaisu: hinnoittele palvelut sisään tai viesti ehdot erittäin selkeästi etukäteen. Luotettava tapa on myös käyttää maksulinkkejä (Stripe, PayPal tai MobilePay), jolloin saat heti tiedon sähköpostiisi, kun maksu on suoritettu. Käteisen keräämisen on ongelmallista etenkin jos toimit ammattimaisesti (kuitit, kirjanpito, harmaan talouden epäily).

11 Uuden kohteen aktivointi – kamera käteen

Uuden kohteen aktivointi vaatii usein videon paikan päältä jotta kohteen sijainti, kuvat ja aitous voidaan varmistaa.

Vinkki: varaudu tähän jo etukäteen. Joskus voit myös pyytää siivoustiimiä avuksesi jos videon kuvaaminen riittää.

Yhteenveto – Booking.com ei ajattele puolestasi

Booking.com on tehokas myyntikanava, mutta se ei ole huoleton. Vastuu on lopulta aina majoittajalla – ja siksi asetusten, hinnoittelun ja viestinnän hallinta ratkaisee enemmän kuin mikään yksittäinen ominaisuus.

Sitä ei kuitenkaan sovi sivuuttaa, monissa kohteissamme Booking tuottaa liikevaihdosta peräti 70 %, joten sen kanssa on syytä opittava elämään.

---

Meidän omiin kohteisiimme tehdään vuosittain pitkästi yli 500 varausta (15 mökkiä ja huoneistoa Pohjois-Suomessa). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omissa lokaatioissaan ja hintaryhmissään. Olemme AirBnB-supermajoittaja ja Booking.com:ssa kohteidemme arvostelut ovat yli 9.0.

Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!