Dynaaminen hinnoittelu haltuun: Minimi- ja perushinnan asettaminen

Aseta, automatisoi ja optimoi: Opas dynaamiseen hinnoitteluun PriceLabsilla

1. Johdanto

Kiinteä hinta, esimerkiksi 80 € per yö ympäri vuoden, tarkoittaa usein sitä, että jätät rahaa pöydälle. Kysyntä majoitukselle vaihtelee jatkuvasti sesonkien, viikonpäivien, tapahtumien ja varaustilanteen mukaan.

Dynaaminen hinnoittelu mukauttaa hinnan automaattisesti kysynnän mukaan:

• korkean kysynnän aikana hinta nousee

• hiljaisempina aikoina hinta laskee, mikä auttaa saamaan enemmän varauksia

Näin majoittaja voi maksimoida käyttöasteen ja kokonaistuoton, kun hinnat vastaavat paremmin todellista markkinatilannetta. Kaikki ei kuitenkaan ole pelkkää hintaa – myös varausehdot ja minimiyöpymismäärä voivat joustaa, jotta haluttu lopputulos saavutetaan. Lue lisää kirjoituksestamme.

Meillä Hostaway toimii keskuksena (PMS) ja PriceLabs aivoina, joka laskee optimaalisen hinnan jokaiselle yölle datan ja asetettujen sääntöjen perusteella.

Ohessa esimerkki miten hinnoittelu ja minimivarausaika vaihtelee erään kohteen osalta joulukuussa 2026.

Huom! Kaikki dynaamiset hinnoittelijat eivät kuitenkaan ole yhtä tehokkaita. Esimerkiksi Airbnbin dynaaminen hinnoittelu (Smart Pricing) jakaa majoittajien mielipiteet voimakkaasti: se on helppo ja usein lisää varauksia sekä parantaa käyttöastetta, mutta samalla sitä kritisoidaan siitä, että hinnat asetetaan usein liian alas eikä tuottoa maksimoida, erityisesti sesonkikohteissa tai laadukkaammissa majoituksissa. Monien kokemusten mukaan algoritmi painottaa varausmääriä enemmän kuin hintatasoa, eikä se aina huomioi paikallisia tapahtumia tai kohteen erityispiirteitä riittävän hyvin. Siksi sitä suositellaan lähinnä aloittelijoille tai käyttöasteen kasvattamiseen, kun taas kokeneemmat majoittajat käyttävät usein ammattimaista tähän tarkoitukseen optimoitua työkalua kuten Pricelabs.

2. Hinnoittelun asettaminen dynaamisessa hinnoittelussa

PriceLabsissa dynaaminen hinnoittelu perustuu kahteen tärkeään asetukseen: perushintaan (Base Price) ja minimihintaan (Minimum Price).

Perushinta toimii algoritmin lähtökohtana. Se on keskihinta, jonka ympärillä PriceLabs nostaa tai laskee hintaa kysynnän, sesongin, tapahtumien ja varaustilanteen mukaan. Perushinta kannattaa asettaa tasolle, joka vastaa kohteen normaalia markkinahintaa ilman erityistä kysyntäpiikkiä.

Minimihinta puolestaan määrittää alimman hinnan, jolla kohdetta ollaan valmiita vuokraamaan. PriceLabs ei koskaan laske vuorokausihintaa tämän rajan alle, vaikka kysyntä olisikin heikkoa. Minimihinnan tulisi kattaa ainakin kulut, kuten siivous, ylläpito ja muut muuttuvat kustannukset.

Lisäksi työkalussa voidaan määrittää lukuisia muita asetuksia. Esimerkiksi Booking Value – joka varmistaa että yksittäiset varaukset ovat aina halutun summan yläpuolella. Näinollen esimerkiksi 300 € booking value voi tarkoittaa sesonkina kahden yön minimivarausta, mutta hiljaisempana aikana saman varaushinnan saavuttaminen vaatiikin neljän yön varauksen.

Dynaamisen hinnoittelu oikein käytettynä paitsi pienentää työmäärää, riskiä se kasvattaa tuottoja. Alla erään kohteemme tulokset, jossa ADR (keskimäärinen yöhinta) kasvoi +22% ja tuotto selvästi parempi sen jälkeen kun otimme dynaamisen hinnoittelun käyttöön.      

3.Tyypillinen virhe: liian matala minimihinta

Yksi yleisimmistä virheistä dynaamista hinnoittelua käyttöönotettaessa on liian matala minimihinta. Jos minimihinta asetetaan liian alas, järjestelmä voi hiljaisina ajankohtina tarjota majoitusta hinnalla, joka ei kata kaikkia kustannuksia tai heikentää kohteen hintamielikuvaa markkinassa.

Hyvä nyrkkisääntö on, että minimihinnan tulisi kattaa vähintään:

• siivous ja ylläpito

• muuttuvat kulut

• kohtuullinen kate

• pääomakulut

Kun minimihinta on asetettu oikein, dynaaminen hinnoittelu voi laskea hintoja kysynnän mukaan ilman riskiä, että kohdetta myydään kannattamattomasti.

4. Lopuksi

Jos järjestelmien pystytys tuntuu haastavalta, Tuparent Oy:n PMS-palvelu tai Cohosting-palvelu voi rakentaa kokonaisuuden puolestasi avaimet käteen -periaatteella.

---

Omiin kohteisiimme tehdään vuosittain pitkästi yli 500 varausta (15 mökkiä ja huoneistoa Pohjois-Suomessa). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omissa lokaatioissaan ja hintaryhmissään. Olemme AirBnB-supermajoittaja ja Booking.com:ssa kohteidemme arvostelut ovat yli 9.0.

Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!

Ota yhteyttä: toimisto@tuparent.fi