Kuinka AirBnB ja lyhytvuokraus toimii Rovaniemellä?
- Tuparent toimisto
- May 29
- 3 min read
Updated: 6 days ago
Rovaniemen AirBnB ja lyhytvuokraus on ollut esillä julkisuudessa jo jonkin aikaa koska ulkomaiset turistit ovat täyttäneet kaupungin talviaikaan ja perinteisillä majoitustoimijoilla ei ole ollut kapasiteettia majoittaa vieraita. Tämän vuoksi lyhytaikainen majoitus on kasvanut voimakkaasti ja on aiheuttanut paljon keskustelua niin puolesta kuin vastaan. Tässä kirjoituksessa emme ota kantaa yleisellä tasolla miten lyhytvuokrausta tulisi tehdä kaupungeissa vaan luomme datan ja numeroiden kautta näkymää kuinka myynti ja muut lyhytvuokrauksen tunnusluvut toimivat Rovaniemellä.
Keskeisimmät luvut mitä halusimme selvittää on kohteiden määrä, bruttomyynti ja käyttöaste viimeisen 12 kuukauden aikana.
Tämä artikkeli on kirjoitettu 5/2025 joten kaikki luvut heijastelevat sen aikaista tilannetta.
Kohteiden lukumäärä
AirBnB näyttää Rovaniemelle noin 800 varattavaa kohdetta marraskuulle 2025 kun taas Bookingista löytyy hieman vajaa 400 kohdetta. Todennäköisesti moni kohde on ilmoitettu molemmissa myyntikanavissa mutta selkeästi AirBnB dominoi markkinaa. Kun pyörittelee varauskalenteria niin huomaa varattavissa olevien kohteiden lukumäärän kasvavan loppuvuotta kohden. Tarkastelemme sesongin ajankohtaa myöhemmin tässä artikkelissa.
Vertailuna Oulu ja Tampere mistä molemmista löytyy noin 350-500 varattavissa olevaa AirBnB-kohdetta (riippuen ajankohdasta).
Tarkempi tarkastelu ja vertailu
Rovaniemellä on hyvin erilaisia ja erikokoisia kohteita ja kaikkien kohteiden ottaminen tarkempaan tarkasteluun ei ehkä ole tarkoituksenmukaista. Valitsimme tarkempaan tarkasteluun hyvin yleisen eli kahden makuuhuoneen kohteet jotka majoittavat 4-6 henkilöä. Rajasimme alueen niin että vain Rovaniemen keskustassa tai sen välittömässä läheisyydessä alle kolmen kilometrin säteellä olevat kohteet otettiin mukaan. Lisäksi asetimme minimikäyttöasteeksi 20% jotta harvemmin vuokralla olevat kohteet eivät vääristä lopputulosta.
Käyttämässämme datasta näkyy myös sellainen ilmiö että osa AirBnB-kohteista on pitkäaikaisessa vuokrauksessa joten jotta saadaan reilu vertailu nimenomaan lyhytaikaisen vuokrauksen näkökulmasta niin rajasimme pois asunnot joissa keskimääräinen vierailun pituus on 8 yötä tai enemmän (voidaan katsoa ettei ole enää lyhytvuokrausta).
Näiden kriteerien perusteella löysimme tarkempaan tarkasteluun yhteensä 87 aktiivisessa lyhytvuokrauksessa olevaa kohdetta. Käytämme tässä tarkastelussa AirBnB:n ja VRBO:n antamaa dataa joka saadaan Pricelabs-palvelusta. Samaa dataa käytämme omien kohteiden optimointiin ja luonnollisesti Pricelabsin dynaaminen hinnoittelun algoritmi on käytössä kaikissa lyhytvuokrauskohteissa.
Bruttomyynti
Määritellään ensiksi bruttomyynti jotta lukijat ymmärtävät mistä puhutaan. Bruttomyynti os se summa mitä vieraat maksavat kokonaisuudessaan vierailustaan (majoitus, siivous, petivaatteet yms). Tästä ei ole vähennetty AirBnB:n tai Booking myyntiprovisioita tai siivouskuluja tms. Jos lyhytvuokrauksen tuottolaskelmat kiinnostavat niin kannattaa lukea blogi-teksti meidän Rukan kohteesta missä avaamme kohteen myynnin ja menot läpinäkyvästi euron tarkkuudella.
Viimeisen 12 kuukauden bruttomyynti Rovaniemen parhailla kohteilla on melko huimaa - 10% yllämainittujen kriteerien täyttävistä saavuttavat keskimäärin 68000€:n bruttomyynnin. Kysyntää on laajasti sillä vertailuryhmän huonoimmat 25% saa hekin keskimäärin noin 20000€:n bruttomyynnin. Keskimääräinen myynti kaikilla vertailuryhmän kohteilla oli 32000€. Alla kuvaaja keskimääräisestä bruttomyynnistä eri kuukausina. Joulukuun bruttomyynti eroaa muista kuukausista todella selkeästi.

Keskimääräinen myydyn yön hinta 10% parhaimmilla kohteilla on yli 300€ (ADR = Average Daily Rate).
Käyttöaste
Keskimääräinen käyttöaste kohteilla 59% ja vaihteluväli eri kuukausien välillä 33%:sta 88%:iin. Kohteiden varattavuudessa on vaihtelua - moni lyhytvuokraaja pitää kaupunkikohdettaan varattavissa pääosin marraskuusta maaliskuuhun. Kesäkuukausina kohteita on puolet vähemmän varattavissa kuin “kuumina” talvikuukausina.
Alla kuvaaja kuinka käyttöaste vaihtelee eri kuukausien välillä. Kun tätä vertaa ylläolevaan bruttomyyntikäyrään niin huomataan että joulukuun ADR eli yön keskimääräinen hinta on todella korkealla. Parhaimmilla kohteilla joulukuun ADR on huimat 633€!!!

Yhteenveto AirBnB ja lyhytvuokrauksesta Rovaniemellä
Rovaniemen sesonkiaika on selkeästi marraskuusta maaliskuuhun jolloin myydään noin 77% koko vuoden bruttomyynnistä. Moni lyhytvuokraaja pitää kohdettaan vuokralla vain noina talvikuukausina - kesällä kysyntä pienenee ja myynti on paljon laimeampaa.
Onko Rovaniemen lyhytvuokrauksen tunnusluvut poikkeuksellisen hyviä kun verrataan muihin kaupunkeihin? Tähän ei ole vielä selkeää vastausta koska emme ole vielä tehneet muista kaupungeista vastaavaa tarkkaa tarkastelua. Mutta jos vertaa lukuja esimerkiksi hiihtokeskus Leviin niin siellä vastaavien huoneistojen keskimääräinen bruttomyynti 12 kuukauden ajanjaksolla oli 40100€ eli noin 8000€ enemmän kuin Rovaniemellä. Kannattaa tutustua blogi-tekstiin missä vertasimme Levin ja Rukan kohteiden tärkeimpiä tunnuslukuja.
Lyhytvuokrauksen tuottojen kannalta vertailu voi olla vaikeaa hiihtokeskuksen ja kaupungin välillä koska kohteiden hankintahinnat ja kulurakenne ovat erilaiset. Mutta on melko varmaa että Rovaniemellä lyhytvuokrauksen tuotot pesevät perinteisen pitkäaikaisen vuokrauksen selvästi ainakin talviaikaan ja siitä koituu luonnollisesti vuokrahintojen tason nousua opiskelijoille ja muille vuokra-asunnon tarvitsijoille.
Ilta-Sanomat kirjoitti artikkelin Sarista ja kuinka paljon hän tienaa AirBnB-lyhytvuokrauksella.
Mistä kaupungista haluaisit että tekisimme vastaavan datatarkastelun? Vastaa kommenttikenttään tai ota meihin suoraan yhteyttä toimisto@tuparent.fi.
Jos haluat tietää lisää aiheesta niin ota yhteyttä: toimisto@tuparent.fi
Teemme omissa kohteissa vuosittain pitkästi yli 200 lyhytvuokrausta (Ruka, Puolanka ja Iso-Syöte). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omassa lokaatiossaan ja hintaryhmässään. Lisäksi olemme perustaneet useita lyhytvuokrauskohteita asiakkaillemme ympäri Suomea.
Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!
Comments