Emme ole tainneet koskaan nähdä selkeästi ja julkisesti avattua tuottolaskelmaa loma-asunnon vuokrauksesta ja sen tuotoista. Jostain syystä tämän aiheen ympärillä on paljon epäselvyyttä ja jonkinlaista mystiikkaa. Luvuista puhutaan jonkin verran mutta hyvin yleisellä tasolla. Päätimme avata oman Rukan kohteemme luvut vuodelta 2024 täysin auki jotta muut loma-asunnon vuokraajat (tai loma-asuntoa hankkimassa olevat) näkevät ja voivat verrata lukuja omaan kohteeseen.
Kohteen nimi on Lomakivakka B7 ja se sijaitsee Talvijärven rannalla. Olemme hankkineet sen juuri ennen joulua 2023. Se on kahden makuuhuoneen rivitalohuoneisto ja rakennettu vuonna 1989. Teimme mittavan remontin kesällä 2024 jonka vuoksi kohde oli suljettuna 1.5 kuukautta (toukokuun lopusta heinäkuun alkupuolelle) eli kohde oli aktiivisena vain 10.5 kuukautta vuoden 2024 aikana. Alla kuvia kohteesta.
Kuten kuvista näkyy niin kohde on melko tavallinen perheille tai pariskunnille suunnattu 8 makuupaikan (lemmikki)huoneisto mistä löytyy hyvä varustus: uusi keittiö, pesuhuone, sauna, tehokas wifi, ILP, sähköauton lataus ja smartTV. Kesällä voi käyttää taloyhtiön venettä mihin meillä on tarjota pelastusliivit. Mutta kaikista tärkein ominaisuus on LOKAATIO. Se on juuri sopivan etäisyyden päässä Rukan palveluista mutta ei kuitenkaan liian keskustassa jotta hankintahinta pysyi järkevänä. Remontin jälkeen huoneiston arvo on jossain 170-180 000 euron tietämillä.
Vuosi 2024 oli myynnin kannalta erinomainen ja vaikka kohde oli aktiivisena vain tuon 10.5 kuukautta niin kokonaismyynti oli 27449€. Tämä sisältää kaiken myynnin, myös jos asiakkaat ottivat erikseen tilattavan siivouksen ja/tai petivaatteet. Suurin osa myynnistä tuli Booking.com:in kautta (67%), AirBnB myi 18% ja suoria varauksia tuli loput (tuttavat tai Proloma). Varattuja öitä oli 234, käyttöaste oli 64% ja ADR (Average Daily Rate) 117€.
Datan perusteella viime vuoden kokonaismyyntimme on reilusti alueen vastaavia kohteita parempi vaikka se oli aktiivisena vain osan vuotta. Valitsimme datatarkasteluun 15 relevanttia kilpailijaa (2 makuuhuonetta, >25% käyttöaste) alle kilometrin sisällä joiden keskimääräinen myynti oli 20400€ (vaihteluväli 14800€ - 24800€).
Miten tällaiset ennätykselliset myyntiluvut rakennetaan? No se on vaatinut vuosien työn, opiskelun, kokeilun ja aktiivisen datan käytön. Tuparent Oy on tehnyt loma-asuntojen vuokraustoimintaa nyt jo pitkästi yli 10 vuotta ja olemme testanneet lukuisia eri keinoja ja metodeja kuinka optimoida loma-asuntojen tuottoja neljässä eri kohteessaamme. Omien kohteiden lisäksi meillä on kymmeniä asiakkaita joita olemme auttaneet loma-asuntojen vuokrauksen optimoinnissa eri puolilla Suomea.
Ja sitten kuluihin. Operoimme tätä kohdetta oman osakeyhtiömme Tuparent Oy kautta joka muuttaa hieman kulujen dynamiikkaa kuin jos tekisimme tätä yksityishenkilöinä. Ensin maksoimme majoitusliiketoiminnasta 10% arvonlisäveron eli 2745€ (huom! tämä vero nousi nyt 14%:iin vuoden 2025 alusta alkaen). Toinen suuri kuluerä on komissiot Booking ja AirBnB-myyntialustoille mihin laskimme keskimääräiseksi kuluksi 18% tuosta bruttomyynnistä (4057€).
Teemme Rukan kohteen myyntiä monikanavaisesti mihin käytössä kanavanhallintatyökalu Smoobu ja dynaamisesta hinnoittelusta huolehtii Pricelabs. Näiden työkalujen vuosikustannus yhteensä 372€. Sanoisin että ihan hyvä investointi. Näistä aiheista kannattaa lukea lisää meidän muista blogikirjoituksista.
Kohteen hankinta on lainoitettu 54%:sesti ja yhdessä yhtiövastikkeen kanssa kuluja kertyi vuoden aikana yhteensä 11028€. Lainassa oli viitekorkona Euribor 12kk ja kokonaiskorkoprosentti oli viime vuoden aikana keskimäärin 4.5%. Nyt korkoprosentti on onneksi tippunut ja tämä kulu pienenee vuonna 2025 vajaa tuhat euroa. Jos kohde olisi lainaton niin luonnollisesti tuotot olisivat aivan eri luokkaa mutta onko pääomat silloin tehokkaassa käytössä? No jokaisella on oma strategiansa ja erilainen tilanne pääoman suhteen.
Sähkön siirtoon ja energiaan meni yhteensä 1441€ ja tässä hyvä huomioida että osakeyhtiönä saamme ALV:in hyvitettyä, kuten myös monissa muissakin arvonlisäverollisista palveluista ja hankinnoista (internet, huollot, vakuutus, vesi). Meillä käy jokaisen vieraan jälkeen paikallinen huolto tarkastamassa kohteen että se on siivottu asianmukaisesti ja he myös täydentävät keittiön käyttötarvikkeita. He myös tarjoavat lisäpalveluita asiakkaan niin halutessa (siivous, liinavaatteet). Tämä kulu oli 1610€ (ALV0%). Lisäksi vakuutukseen ja vesilaskuihin meni noin 350€.
Hankintoja tehtiin vuoden 2024 aikana 1200€:n edestä, mm. uusi pyykinpesukone. Lisäksi jyvitimme yrityksemme yleisiä kuluja tähän kohteeseen (Tuparent Oy:lla kymmenen kohdetta: kuusi vuokra-asuntoa Oulussa ja neljä loma-asuntoa ympäri Pohjois-Suomea).
No paljonko tästä kaikesta sitten jää voittoa? Yllä esitettyjen laskelmien perusteella tuottoa vuonna 2024 tuli yhteensä 4247€. Onko se paljon vai vähän? No sitä on vaikea sanoa koska tämä aihe on edelleen jotenkin salaperäinen ja ihmiset eivät halua näitä lukuja avata. No me avattiin ja olisi mukava kuulla mitä ajatuksia nämä luvut herättävät.
Jos haluat tietää lisää aiheesta niin ota yhteyttä: toimisto@tuparent.fi
Teemme omissa kohteissa vuosittain pitkästi yli 200 lyhytvuokrausta (Ruka, Puolanka ja Iso-Syöte). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omassa lokaatiossaan ja hintaryhmässään. Lisäksi olemme perustaneet useita lyhytvuokrauskohteita asiakkaillemme ympäri Suomea.
Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!
Kohteen hankintahintaa en tuosta löytänyt, ymmärrän jossei kaikkia asioita halua avata. Mut sijoitetun pääoman tuotto olisi kiva pystyä laskemaan... Kun tuosta nettotuotosta 4247€ on vissiin korkokulut vähennetty, ei varmaankaan koko kauppahintaa ole maksettu omalla pääomalla, vaan mukana on lainaa. Vertailun vuoksi, 4247€ vuosituoton saamiseksi pitäisi olla sijoitettuna: 2% Säästötilillä = 212 350€ 4% Korkorahastoon = 106 175€ 8% Tuottaneisiin indeksirahastoihin = 53 087€ 15% tuottavaan listaamattomaan osakeyhtiöön = 28 313€. Uskallatko kertoa, paljonko ko. kohteessa on omaa pääomaa kiinni?