Aivan ensiksi täytyy määritellä Syöte koska tuolla alueella on kaksi eri keskusta; Iso-Syöte ja Pikku-Syöte (etäisyys toisistaan noin 5 kilometriä). Iso-Syöte on ainakin laskettelun ja maastopyöräilyn kannalta se pääpaikka kun taas Pikku-Syötteen hiihtokeskuksen toiminnassa on ollut selkeitä katkoksia. Vuoden 2024 aikana paikka sai uudet vetäjät ja toimintaa on aloiteltu uudestaan. Puhumme jatkossa Syötteestä kokonaisuutena koska selkeätä rajaa näiden keskusten välillä on vaikea vetää.
Syötteen alue sijaitsee noin 50km Pudasjärveltä koilliseen ja ainakin Iso-Syöte mainostaa itseään Suomen eteläisimpänä tunturialueena. Oulusta sinne ajaa hieman vajaassa kahdessa tunnissa (Oulunsalon lentokentältä kaksi tuntia). Syöte tunnetaan hieman rauhallisempana paikkana ja on erityisesti oululaisten suosiossa. Moni puhuu että Syöte on jäänyt hieman Rukan jalkoihin investoinneissa, palveluissa ja kävijämäärissä ja yksi iso tekijä varsinkin ulkomaisten vieraiden houkuttelun ja logistiikan suhteen on tietenkin lähellä olevan lentokentän puute. Suosituimmat hiihtokeskukset Ruka ja Levi ovat lentokenttien läheisyydessä mikä selittää ainakin osan niiden suosiosta.
Viime aikoina olemme kuitenkin saaneet havaita positiivista kehitystä. Iso-Syötteen tunturin laelle on rakennettu uusi upea hotelli (ehkä jopa laajenee lähitulevaisuudessa), maastopyöräilyyn on satsattu merkittävästi jo pitkään ja tänä vuonna (2025) Iso-Syöte saa ensimmäisen tuolihissin mikä on edistysaskel erityisesti laskettelijoille ja myös kesällä alamäkipyöräilijöille. Myös erilaisia yhteistyökuvioita on julkaistu ja Syötteen yöelämä sai tänä talvena hieman uutta potkua kun Night Club Wild Fox järjesti muutaman keikan alkutalvesta, tosin nyt keväälle ei ole tulevia keikkoja ilmoitettu. Luontomatkaajalle Syöte tarjoaa upeita maisemia ja monipuoliset reitit niin patikointiin kuin maastopyöräilyyn.
Miten Syötteen alue toimii loma-asunnon lyhytvuokrauksen kannalta? Meillä on ollut oma kohde vuoden 2023 maaliskuusta alkaen Iso-Syötteen juurella mutta tarkastellaan ensiksi kokonaiskuvaa laajemman datan kautta. Kannattaa tutustua myös meidän toiseen blogi-kirjoitukseen missä verrattiin Rukan ja Levin loma-asuntojen vuokrauksesta saatavia myyntituloja. Tämän "Ruka vs Levi" blogin kautta saat parempaa vertailupintaa Syötteen alueen vuokrauksen lukuihin.
Vuokrakohteiden määrä: Syötteen alueelta löytyy arviolta noin 400 vuokrattavaa loma-asuntoa (rekisteröimätöntä loma-asuntoa eli yksityisten ihmisten omistamat kohteet). Ihan tarkkaa ja virallista lukua vaikea saada mutta Nettimökki.com:in kautta varattavissa hieman yli 300 kohdetta ja siihen kun lisätään vielä muissa myyntiportaaleissa olevat kohteet niin tuo 400 on melko hyvä arvio. Vertailun pohjaksi voidaan ottaa isot keskukset Ruka, Levi ja Ylläs missä vuokrattavien loma-asuntojen määrä on luokkaa 1000-1500 eli yli 2-3 kertainen määrä.
Käyttöaste: rekisteröimättömien loma-asuntojen vuokrauksen käyttöaste vuonna 2024 oli noin 35% mikä on alhaisempi kuin esimerkiksi Rukalla missä se on 46% samalla ajanjaksolla. Syötteen alueen suuri haaste on talvisesongin ulkopuolinen aika eli kuinka saada vieraat innostumaan kohteesta muulloin kun on lunta.
Vieraiden kansallisuus: Suomen hiihtokeskuksissa on hyvin pitkälti vallalla sama trendi - kotimaisten vieraiden määrä laskee mutta ulkomaisten vieraiden taas nousee. Syötteen alueella vuoden 2024 aikana erityisesti saksalaisten ja sveitsiläisten vieraiden kasvu ollut huikeata. Alankomaalaisten vieraiden määrä on kuitenkin edelleen suurin vaikka se olikin hieman vähemmän kuin edellisenä vuonna. Vaikea sanoa kuinka paljon tuon Munchen-Oulu lentoreitin tulo on vaikuttanut mutta tervehdimme ilolla kasvavia ulkomaisten vieraiden määriä. Omassa kohteessamme on käynyt vieraita seuraavista maista (vuonna 2024): Saksa, Ranska, Puola, Viro, Latvia ja Liettua.
Bruttomyynti: rekisteröimättömien loma-asuntojen lyhytvuokraus ja myynti on kasvanut vuoden 2024 aikana merkittävästi edellisestä vuodesta. Myös ADR (Average Daily Rate, keskimääräinen yön hinta) on kasvanut mutta melko maltillisesti. ADR:n kasvu on nähtävissä myös muissa keskuksissa eli ulkomaalaisten vieraat ovat valmiimpia maksamaan korkeimpia hintoja majoituksesta kuin suomalaiset. Tässä pärjää erityisesti ne loma-asunnon vuokraajat kenellä on dynaaminen hinnoittelu käytössä (dynaamisesta hinnoittelusta voit lukea lisää täältä). AirBnB / VRBO-datan perusteella ammattimaisesti vuokrattuja loma-asuntokohteita on kuitenkin erittäin vähän verrattuna Rukaan tai Leviin. Selkeästi nähtävissä että potentiaalia parempaan myyntiin olisi mutta loma-asuntojen omistajat eivät ehkä näe tätä potentiaalia tai keinot eivät ole tiedossa tai sitten kohde on hankittu primääristi omaan käyttöön. Jos keskittyy vain kotimaisiin vieraisiin niin kasvun tekeminen on erittäin hankalaa. Jos taas tekee aktiivista myyntiä ulkomaisien myyntikanavien kautta (esim. AirBnB ja Booking) niin nämä kohteet pärjäävät todennäköisesti paremmin niin käyttöasteen kuin tuottojen suhteen. Myös kotimainen Lomarengas tekee kumppaniensa kautta myyntiä ulkomaille ja tämän myynnin osuus on selkeässä kasvussa.
Oman kohteemme myynti vuonna 2024 (Rivitalohuoneisto: 2MH, Iso-Syötteen juurella, 500m rinteisiin, 10m hiihtoladulle, ei omaa käyttöä). Haluamme luoda läpinäkyvyyttä lyhytvuokraukseen julkaisemalla oman kohteemme lukuja avoimesti jotta lukijat saavat realistisen käsityksen miten tämä business toimii. Valitettavan vähän vastaavaa dataa saa mistään muualta. Meidän missiona on auttaa lyhytvuokrausta tekeviä ja siitä kiinnostuneita tarjoamaan viiden tähden lomakokemuksia vierailleen ja siksi koemme tärkeänä että ihmisillä on tarkkaa dataa käytössä. Kannattaa tutustua myös meidän Rukan kohteen myyntiin ja tuottoihin tästä.
Ostimme tämän rivitalohuoneiston kevättalvella 2023 ja ensimmäisen 12 kuukauden bruttomyynti oli noin 17000€ (bruttomyynti = kaikki se myynti mitä asiakkaat maksaa vierailuista). Kohteen nettotuotto oli miinuksen puolella koska velkavipu ja korkeat korot. Nyt viimeinen 12 kuukauden myynti on saatu kasvatettua yli 26000€:oon ja nettotuotto plussan puolelle. Käyttöaste 55% mikä on Syötteen alueella melko hyvä, tosin pelkkä käyttöaste ei suoraan kerro kohteen menestyksestä. Meillä käytössä kanavahallintatyökalu Smoobu ja dynaamiseen hinnoitteluun Pricelabs. Myyntikanavat ovat AirBnB, Booking, Syötteen Keskusvaraamo ja oma verkkosivu Tuparent.fi. Tärkein tekijä myynnin kasvun kannalta on kuitenkin ollut Bookingin lisääminen myyntikanavaksi ja sen kautta tuleekin nyt yli 60% varauksista. Erikoisuutena voidaan mainita että marraskuun myynti 2024 oli 1750€ kun se edellisenä vuonna oli tasan 0€!!!
Yllä olevasta graafista näkyy että kuumin sesonki on edelleen joulukuusta maaliskuuhun. Huhtikuun myynti riippuu paljolti pääsiäisen aikataulusta. Toukokuu on käytännössä kuollut kuukausi mutta yleisesti olemme ihan tyytyväisiä viime kesän ajan myyntiin. Tavoitteena on tietenkin tehdä parempaa myyntiä ja muutamia ajatuksia onkin mm. ilmalämpöpumpun lisääminen millä on iso merkitys viihtyvyyteen erityisesti kesällä. Kohteemme arvostelut ovat pysyneet hyvinä erityisesti Bookingissa (9.1/10) kun taas AirBnB:n arvosteluissa olisi selkeästi parantamisen varaa (4.43/5). AirBnB:n arvosanaa laskee yksi 3/5 arvostelu mikä oli selkeä kosto asiakkaalta kun jouduimme perimään lisämaksua huonosta siivouksesta. Arvosteluissa näkyy myös tämän talven huono lumitilanne mitä on vaikea käsittää että se olisi jotenkin meidän vika???
Palvelut: Palveluilla on iso merkitys vieraiden viihtyvyyteen ja arvosteluihin. Iso-Syötteen hotelli tarjoaa erittäin hyvää ruokaa ja pihasta löytyy sähköautonlatausmahdollisuus. Muutenkin ravintoloita on onneksi tullut alueella lisää ja erityisesti moderni Kide-hotelli ja samassa rakennuksessa olevat palvelut ovat plussaa. Ilolla totesimme Pärjänkievarin ja Romekievarin päästävän sisään myös lemmikkejä (vuhvuh). Itse olen tykästynyt Luontokeskuksen tarjoamaan joka sijaitsee hyvällä paikalla maastohiihdon ja maastopyöräilyn kannalta. Iso-Syötteen rinteet ovat kilpailukykyiset ja tulevan tuolihissin myötä laskettelu muuttuu paljon mukavammaksi! Laduista ei ole kauheana omakohtaisia kokemuksia mutta käsittääkseni latuverkosto on monipuolinen ja niistä pidetään hyvää huolta. Haasteena Syötteellä kaksi eri keskusta noin viiden kilometrin päässä toisistaan (vähän samaa ongelmaa myös Ylläksellä ja Rukalla). Yksi kauppa / kioski Iso-Syötteen juurella jonka aukiolo-ajat ovat ehkä hieman rajoitetut, taisi olla marraskuussa kokonaan kiinni sunnuntaisin.
Yhteenveto: Syötteen alueen matkailu yleisesti ei ole ollut merkittävässä kasvussa viime vuosina mutta rekisteröimättämien loma-asuntojen vuokraus kehittyi merkittävästi viime vuonna edellisestä vuodesta. Uusi investointeja tehdään matkailun kehittämiseksi ja nyt onkin jännä nähdä saadaanko lisää vieraita erityisesti talvisesongin ulkopuolella. Syöte alueena ja matkailun voluumin kannalta on kaukana isoista (Ruka, Levi, Ylläs) mutta potentiaali keskuksessa on vaikka lentokenttää sen läheisyydessä ei olekaan. Yksityisten loma-asunnon vuokraajien kannalta potentiaalia olisi saavuttaa vieläkin parempaa myyntiä mutta jostain syystä vain pieni osa vuokraajista tekee toimintaa ammattimaisesti.
Jos haluat tietää lisää aiheesta niin ota yhteyttä: toimisto@tuparent.fi
Teemme omissa kohteissa vuosittain pitkästi yli 200 lyhytvuokrausta (Ruka, Puolanka ja Iso-Syöte). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omassa lokaatiossaan ja hintaryhmässään. Lisäksi olemme perustaneet useita lyhytvuokrauskohteita asiakkaillemme ympäri Suomea.
Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!
Comments