Kuinka AirBnB ja lyhytvuokraus toimii Tromssassa?
- Tuparent toimisto
- 3 days ago
- 4 min read
Tromssa on suunnilleen Rovaniemen kokoinen kaupunki, mutta matkailijoita siellä käy vuosittain yli kaksi kertaa enemmän kuin Rovaniemellä
Tromssan lentokenttää käyttää vuosittain lähes kaksi miljoonaa matkustajaa, mikä tekee siitä arktisen alueen ylivoimaisesti vilkkaimman lentoaseman
Paikallisten näkökulmasta matkailua on jo liiaksikin: peräti 77 % tromssalaisista on sitä mieltä, että turisteja on alueella liikaa
Perinteinen majoituskapasiteetti ei ole pysynyt kasvun perässä, ja tämän vuoksi lyhytaikainen majoitus (kuten AirBnB-asunnot) on kasvanut Tromssassa voimakkaasti. Aihe on herättänyt keskustelua puolesta ja vastaan – Tromssan Airbnb-tarjonta on jo yli 3 000 asunnon kokoluokkaa, eli lyhytvuokrauskohteiden vuodepaikkoja on enemmän kuin kaikissa virallisissa majoitusliikkeissä yhteensä
Tässä kirjoituksessa selvitämme kuinka myynti ja muut lyhytvuokrauksen tunnusluvut toteutuvat Tromssassa verrattuna Pohjois-Suomen kohteisiin. Huomioitavaa on että tähän artikkeliin käytetyt datat on elokuulta 2025 ja oletettavaa on että näissä tapahtuu muutoksia ajan kuluessa.
AirBnB lyhytvuokraus Tromssa - kohteiden lukumäärä
Airbnb näyttää Tromssaan valtavan määrän majoituspaikkoja, mikä on poikkeuksellista verrattuna Suomen kaupunkeihin. Esimerkiksi Oulusta tai Tampereelta löytyy vain noin 350–500 Airbnb-kohdetta ajankohdasta riippuen ja Rovaniemeltä noin 800, kun taas Tromssassa tarjontaa on moninkertaisesti (kuten edellä mainittu 3 000 asuntoa Airbnb:ssä osoittaa). Booking.com-sivustolta löytyy lisäksi satoja kohteita Tromssaan, joista iso osa on samoja kuin Airbnb:ssä (moni asunto on listattu molemmissa kanavissa). Airbnb kuitenkin dominoi markkinaa selkeästi lyhytaikaisessa vuokrauksessa.
Tarkempi tarkastelu ja vertailu
Tromssassa on tarjolla hyvin monenlaisia lyhytaikaisesti vuokrattavia kohteita. Jotta tarkempi data-analyysi ja vertailu olisi mielekäs, rajaus on tehtävä samoin perustein kuin esim. aiemmin Rovaniemen analyysissamme.
Valitsimme tarkempaan tarkasteluun yleisen kohdetyypin: kahden makuuhuoneen asunnot, jotka majoittavat noin 4–6 henkilöä. Rajasimme alueen kattamaan Tromssan kaupungin keskustan, jotta syrjäisemmät mökit tai vastaavat eivät vääristäisi kaupunkikohteiden vertailua. Lisäksi asetimme muutaman kriteerin aktiivisuuden varmistamiseksi: minimikäyttöasteeksi 20 % (eli pois jätettiin kohteet, joita vuokrataan vain hyvin satunnaisesti) sekä rajattiin pois kohteet, joissa keskimääräinen varauksen pituus on 8 yötä tai enemmän (jotta mukaan ei tule asuntoja, jotka ovat tosiasiassa pitkäaikaisessa vuokrakäytössä).
Näillä kriteereillä löytyi Tromssasta tarkasteluun hieman yli sata aktiivisesti lyhytaikaisessa vuokrakäytössä olevaa 2 makuuhuoneen kohdetta. Käytämme analyysissa AirBnB:n ja VRBO:n dataa, joka on saatu Pricelabs-palvelun kautta – samaa hinnoittelu- ja analytiikkadataa hyödynnämme myös omissa kohteissamme.
Bruttomyynti
Määritellään ensin bruttomyynti, jotta lukujen merkitys on selvä. Bruttomyynti tarkoittaa summaa, jonka vieraat maksavat majoituksestaan kokonaisuudessaan (sisältäen majoitusmaksun lisäksi siivousmaksut, liinavaatemaksut yms. mahdolliset kulut). Luvusta ei ole vähennetty Airbnb:n tai Booking.comin provisioita tai muita lyhytvuokraukseen liittyviä kuluja. Kyseessä on siis kokonaismyynti ennen kuluja. Mikäli lyhytvuokrauksen tuottojen laskenta kiinnostaa, olemme avanneet blogissamme erään Rukan kohteemme myynti- ja kulurakenteen eurojen tarkkuudella.
Viimeisen 12 kuukauden bruttomyynti Tromssan parhailla Airbnb-kohteilla on korkealla tasolla. Kriteerien täyttävistä kohteista 10 % parhaista yltää keskimäärin noin 60 300 € vuotuiseen bruttomyyntiin, mikä on ehkä hieman yllättävästi vähemmän kuin Rovaniemellä (keskimäärin ~68 000 €). Alla oleva kuvaaja havainnollistaa myynnin jakautumista eri kuukausille.
Tromssan parhaiden kohteiden kohdalla myydyn yön keskihinta (ADR, Average Daily Rate) on noin 250€ vs Rovaniemi vastaavien kohteiden ADR oli hieman yli 300€. Erityisesti kysynnän ollessa huipussaan Tromssan isännät pystyvät hinnoittelemaan yöt kalliiksi – joulun ja vuodenvaihteen tienoilla sekä suosituimpina talviviikkoina yksittäisen yön hinnat nousevat helposti moninkertaisiksi verrattuna hiljaisempaan ajankohtaan.
Kannattaa lukea meidän vastaava blogikirjoitus Rovaniemestä, missä olemme avanneet tämän Lapin suosituimman matkailukohteen tunnuslukuja.
Käyttöaste
Lyhytvuokrakohteiden käyttöaste Tromssassa on erittäin korkealla tasolla. Tarkastelujaksolla (viimeiset 12kk) kohteiden toteutunut käyttöaste on keskimäärin noin 69% (Rovaniemi 59%). Kuukausitasolla käyttöasteissa on luonnollisesti suurta vaihtelua sesongin mukaan: rauhallisimpina kuukausina (esimerkiksi toukokuussa) käyttöaste putoaa 20% tienoille, kun taas kiivaimpana talvisesonkina monet asunnot ovat lähes jatkuvasti varattuna (käyttöaste yli 90%).
Tromssa vs Pohjois-Suomen lyhytvuokraus
Onko Tromssan lyhytvuokrauksen tunnuslukujen taso poikkeuksellisen kova verrattuna Pohjois-Suomen kohteisiin? Ainakin karkeasti vertaillen vaikuttaa siltä, että Tromssa pitää pintansa yhtenä tuottoisimmista lyhytvuokrausmarkkinoista pohjoisessa.
Jos verrataan vertailuryhmän (aktiiviset kahden makuuhuoneen kohteet, 4-6 henkilöä, käyttöaste >20%) parhaita kohteita Lapin kohteisiin niin bruttomyynnissä Tromssa sijoittuu selkeästi toiselle sijalle (kuvaaja alla) Rovaniemen pitäessä kärkipaikkaa.
Käyttöasteessa Tromssan parhaat kohteet ovat taas kärkisijalla (kuva alla). Tässäkin kaaviossa nähdään että korkea käyttöaste ei suoraan korreloi hyvän bruttomyynnin kanssa. Rovaniemellä ja Levillä parhaat kohteet saavat pidettyä ADR:n yli 300 eurossa kun taas Rukalla se on vain hieman yli 200€.
Yhteenveto AirBnB-lyhytvuokrauksesta Tromssassa
Tromssassa lyhytaikaisen vuokrauksen bruttomyynnit ovat erinomaisella tasolla – ne peittoavat todennäköisesti perinteisen pitkäaikaisvuokrauksen tuotot mennen tullen, ainakin sesonkiaikana. Tämä toimii vahvana kannustimena paikallisille asuntojen omistajille siirtyä lyhytvuokraukseen, mikä puolestaan on osaltaan johtanut pitkäaikaisten vuokrien nousuun kaupungissa.
Tilastojen mukaan Tromssasta onkin tullut matkailubuumin myötä Norjan kolmanneksi kallein opiskelijakaupunki asumisen hinnassa mitattuna. Yksi syy on juuri Tromssalaisten innokkuus vuokrata kotejaan Airbnb-tyyppisillä sivustoilla matkailijoille. Suunta on monella tavalla samankaltainen kuin Rovaniemellä: talvimatkailun voimakas kasvu on tuonut kaupunkiin rahavirtoja ja uusia liiketoimintamahdollisuuksia, mutta samalla paikalliset ovat huolissaan asuntojen hinnoista, liikenteestä ja infrastruktuurin riittävyydestä kasvavien turistimäärien keskellä.
Tromssa on tehnyt pitkään töitä houkutellakseen turisteja pohjoiseen – nyt haasteena on hallita menestystarinan mukanaan tuomia lieveilmiöitä kestävällä tavalla. Lyhytvuokraus on tässä kuvassa sekä mahdollistaja että seuraus: ilman lyhytvuokrausasuntoja nykyisen kaltaiset matkustajamäärät olisivat vaikeasti majoitettavissa, mutta toisaalta paikalliselle asumistilanteelle lyhytvuokrausbuumi luo merkittäviä paineita. Voidaan kuitenkin todeta, että Tromssassa Airbnb ja lyhytvuokraus “toimii” liiketoiminnallisesti erinomaisesti – tuottojen puolesta se pesee monen perinteisen lomakohteen, ja vetää vertoja jopa Lapin matkailukeskuksille. Tämä selittää, miksi asuntoja on siirtynyt sankoin joukoin lyhytvuokrausmarkkinoille. Tromssan tapaus antaakin mielenkiintoisen vertailukohdan suomalaisille matkailukaupungeille ja herättää pohtimaan, missä seuraavaksi lyhytvuokraus voisi tarjota vastaavia mahdollisuuksia.
Lähteet:
Jos lyhytvuokraus kiinnostaa yleisesti tai haluat kehittää omaa toimintaasi niin tilaa meidän uutiskirje missä saat aina ensimmäisenä tiedon meidän uusimmasta blogikirjoituksesta missä asioista puhutaan niiden oikeilla nimillä käytännön läheisesti ja läpinäkyvästi -> LIITY uutiskirjeen tilaajaksi Lyhytvuokraus.fi -etusivulla!
Ota yhteyttä: toimisto@tuparent.fi
Teemme omissa kohteissa vuosittain pitkästi yli 250 lyhytvuokrausta (Rukalla kuusi kohdetta, Puolanka ja Iso-Syöte). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omassa lokaatiossaan ja hintaryhmässään. Lisäksi olemme perustaneet useita lyhytvuokrauskohteita asiakkaillemme ympäri Suomea.
Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!
Comments