Kuinka kasvatimme lyhytvuokrauskohteen myyntiä yli 50%

Olemme omistaneet ja (lyhyt)vuokranneet kahden makuuhuoneen huoneistoa Iso-Syötteellä nyt hieman yli kahden vuoden ajan joten on hyvä aika tehdä yhteenveto kuinka vuokraustoiminta on kehittynyt. Yleensäkin kaksi vuotta on hyvä aikajänne arvioida lyhytvuokrauksen onnistumista koska siinä näkee miten viimeiset 12 kuukautta vertautuu sitä edelliseen 12 kuukauteen. Matkailu ja lyhytvuokraus perustuu hyvin pitkälle sesonkeihin ja niihin tuskaisiin hiljaisempiin aikoihin joten 12 kuukautta on hyvä ajanjakso indikoimaan suorituskykyä. 

Aloitimme oman kohteemme vuokrauksen vuoden 2023 keväällä Syötteen keskusvaraamon ja AirBnB:n kautta. Edellinen omistaja oli vuokrannut kohdetta pelkästään Syötteen keskusvaraamon kautta joten oli kohtuu helppo jatkaa tuota yhteistyötä. Keskusvaraamolla oli kohteemme myös Bookingissa joten emme lähteneet itse sitä myyntikanavaa aukaisemaan. Huoneiston ostamisen yhteydessä meillä oli tieto että vuoden bruttomyynti pyörii jossain 15 000 euron tietämillä omistajan käyttäessä osan parhaista loma-ajoista ja uskoimme että saamme myynnin helposti ainakin 20 000€:oon. 

Ensimmäinen 12 kuukautta (6/2023 - 5/2024) oli todella tuskainen: bruttomyynti 17 500€ ja käyttöaste 40%. Kohde oli nettotuoton osalta selkeästi miinuksella koska a) myynti ei vetänyt odotetusti ja b) korkeat lainan korot verottivat tulosta. AirBnB:n kautta saimme myyntiä 5500 euroa ja Syötteen keskusvaraamon kautta 12 000 euroa. Syötteen hallinnoiman Booking tilin kautta ei tietojemme mukaan tullut juurikaan varauksia tai ainakaan ulkomaalaisia ei näkynyt varausraporteissa yhtään. 

Tämä bruttomyynti oli luonnollisesti suuri pettymys. Analysoimme tilannetta ja totesimme tuon keskusvaraamon hallinnoiman Booking myyntikanavan hinnoittelun ja varausehdot melko kankeiksi. Meillä on ollut kaikissa muissa lyhytvuokrauskohteissa käytössä Pricelabsin dynaaminen hinnoittelu ja -varausehdot jotka muuttuvat ajankohdan- ja käyttöäasteen mukaan. Päätimme ottaa Booking myyntikanavan omaan hallintaamme ja kokeilla kuinka paljon dynaaminen hinnoittelu ja varausehdot vaikuttavat myyntiin. 

Nyt viimeinen 12 kuukautta dynaamisen hinnoittelun ja varausehtojen päivittämisen jälkeen (6/2024-5/2025) bruttomyynti oli 27 000€ ja käyttöaste 60%. Tuosta kokonaismyynnistä Bookingin osuus oli 19 400€ kun se edellisellä 12 kuukauden jaksolla oli melko vaatimatonta. Keskusvaraamon kautta myynti oli 3000€ ja AirBnB:n 3700€. Näiden kahden myyntikanavan myynnin tiputus on luonnollista koska itse hallinnoimamme Booking myyntikanava alkoi täyttämään varauskalenteria erittäin voimallisesti. Varausten kokonaislukumäärä nousi 39:stä 76:een ja samalla myös peruutusten lukumäärä kasvoi kuudesta 13:sta. Ulkomaalaisten vieraiden osuus kaikista noin 10% ja Booking arvostelut on todella hyvät: 9.1 / 10.

Bruttomyynti kasvoi yli 50% ja käyttöaste nousi aivan uudelle tasolle. Kohde suoriutuu erittäin hyvin oman alueensa kilpailijoihin verrattuna.

Näiden kahden 12 kuukauden jakson ero bruttomyynnissä on todella huomattava ja opetti meille sen että primääriset myyntikanavat tulee olla täydessä omassa kontrollissa ja kytkettynä dynaamiseen hinnoitteluun jos haluaa maksimoida myynnin ja tuotot.

Dynaamisella hinnoittelulla ja varausehdoilla on todella iso merkitys lyhytvuokrauksessa. Oikeilla strategisilla valinnoilla voi saada oman esimerkkimme kaltaisen kasvun hyvinkin nopeassa aikataulussa. Valitettavasti homma harvoin toimii heti ensimmäisellä yrityksellä vaan vaatii tiukkaa analyysia, testailua ja iterointia. Meillä oli aikaisempaa kokemusta ja tietotaitoa dynaamisesta hinnoittelusta joten sen käyttöönotto lähti toimimaan nopeasti. Lisäksi meillä on paljon käytössä erilaisia automaatioita esim. asiakasviestinnän suhteen niin tämän Iso-Syötteen kohteen varausten lukumäärän tuplaantuminen ei aiheuttanut meille juurikaan lisää työtä tai päänvaivaa. 

Jokainen lokaatio ja lyhytvuokrauskohde vaatii oman strategiansa - suora kopiointi toisesta kohteesta harvoin toimii optimaalisesti. Siksi suosittelemme lyhytvuokraajia tilaamaan meiltä tarkan kartoituksen omasta kohteestaan. Tuottamamme kartoituspalvelu pureutuu markkinadataan todella syvällisesti ja pystymme antamaan vastaavien kohteiden bruttomyynnin ja käyttöasteen kuukausitasolla. Voit verrata oman kohteesi suorituskykyä kilpailijoihin ja päivittää sen perusteella omaa vuokrausstrategiaasi. Kohteen tarkka kartoitus toimii hyvin myös jos olet hankkimassa lyhytvuokrauskohdetta.

---

Jos haluat tietää lisää aiheesta niin ota yhteyttä: toimisto@tuparent.fi

Teemme omissa kohteissa vuosittain pitkästi yli 200 lyhytvuokrausta (Ruka, Puolanka ja Iso-Syöte). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omassa lokaatiossaan ja hintaryhmässään. Lisäksi olemme perustaneet useita lyhytvuokrauskohteita asiakkaillemme ympäri Suomea. 

Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!