Tekoäly ja lyhytvuokraus - kuinka hyödyntää ja tehostaa omaa toimintaa

Tekoäly yhdistetään lyhytvuokrauksessa usein dynaamiseen hinnoitteluun – eikä syyttä, sillä se on yksi selkeimmistä ja mitattavimmista käyttökohteista.

Meidän kokemuksen perusteella suurin hyöty syntyy kuitenkin hinnoittelun lisäksi arjen muissa osa-alueissa: vierasviestinnässä, operoinnissa ja datan hyödyntämisessä. Oikein käytettynä tekoäly voi säästää kymmeniä tunteja kuukaudessa sekä parantaa asiakastyytyväisyyttä ja tuottoa merkittävästi.

Tässä artikkelissa käymme läpi konkreettisia esimerkkejä siitä, miten olemme hyödyntäneet tekoälyä 20 kohteen operoinnissa Suomessa. Keskitymme ratkaisuihin, jotka olemme itse testanneet ja ottaneet käyttöön käytännössä – ei teoreettisiin mahdollisuuksiin.

Tällä hetkellä operoimme kohteita ympäri Suomea Airbnb:ssä ja Bookingissa, ja käytämme Hostawayn PMS-järjestelmää toiminnan perustana.

Säästä kymmeniä tunteja kuukaudessa: tekoäly vierasviestinnässä

Yksi käytännöllisimmistä tekoälyn käyttötavoista on vierasviestinnän automatisointi ja tehostaminen. Yleisimmät käyttötavat:

• ehdottaa vastauksia jotka sinä joko editoit ensin tai lähetät vieraalle suoraan

• selkeissä tapauksissa tekoäly lähettää automaattisesti viestin vieraalle

• kääntää viestejä automaattisesti henkilön omalle kielelle

• priorisoi kiireelliset viestit

Useat ohjelmistot ovat tuoneet alustalleen tekoälyavusteisia viestintäominaisuuksia, jotka auttavat sekä vieraita että omistajia kommunikoimaan nopeammin ja selkeämmin. Esim. Hostawayssa voi sen tekoälyä opettaa lataamalla kohteesi vierasoppaan (PDF) joka auttaa tekoälyä ehdottamaan sinulle parempia vastauksia vieraiden kysymyksiin. Voit myös syöttää tiettyjä sääntöjä ja laittaa tekoälyn vastaamaan automaattisesti selkeisiin kysymyksiin kuten onko kohde lemmikkikohde tai paljonko liinavaatteet maksavat ja miten ne voi tilata. 

Itse käytämme aktiivisesti Hostawayn tekoälyviestintää ja tällä hetkellä sen ehdotukset ovat noin 50%:ssa tapauksissa niin hyviä ettei niitä ei tarvitse muuttaa ollenkaan vaan voimme lähettää sen suoraan vieraille. Tarkkuus vastauksissa paranee koko ajan aktiivisen opettamisen tuloksena ja olemme ottamassa laajemmin käyttöön myös täysin automaattisia vastauksia jotka helpottavat entisestään arkea kun ei tarvitse päivystää ja vieras saa vastauksen välittömästi (tosin Hostwayssa voi myös lisätä viiveen jos ei halua näyttää liian automaattiselta 🙂).

Kuvassa punaisella ympyröity laatikko on tekoälyn tuottama vastausehdotus vieraalle jonka pystyin lähettämään suoraan ilman editointia.

Yhteenveto: viestinnän automatisointi tekoälyllä säästää lyhytvuokraajan aikaa ja tuottaa paremman asiakastyytyväisyyden.

Nosta tuottoa ja käyttöastetta: tekoäly dynaamisessa hinnoittelussa

Dynaaminen hinnoittelu on yksi selkeimmistä ja mitattavimmista tekoälyn hyödyistä lyhytvuokrauksessa.

Tekoäly seuraa samanaikaisesti kysyntää, varaustilannetta, sesonkeja, tapahtumia ja kilpailijoiden hintoja. Näiden perusteella hinnat päivittyvät automaattisesti markkinatilanteen mukaan – nopeammin ja tarkemmin kuin käsin tehtynä. Käytännössä tämä auttaa löytämään paremman tasapainon käyttöasteen ja tuoton välillä. Oikea hinta oikeaan aikaan tuo enemmän varauksia ilman, että tuotto jää matalaksi.

Kuvassa dynaamisen hinnoittelun määrittämät yöhinnat kysynnän, tarjonnan, sesongin ja kilpailutilanteen perusteella. Harmaat laatikot ovat jo varattuja öitä. Sininen osoittaa korkeampaa kysyntää ja vihreä matalampaa kysyntää. 

Dynaamisen hinnoittelun on raportoitu nostavan myyntiä kymmenillä prosenteilla samalla kun työmäärä vähenee merkittävästi. Tässä muutama esimerkki ulkomailta: 

Revilo Properties

• Bruttomyynti kasvoi 15–25 %

• Käyttöaste: 60–70 % → 75–85 %

• Manuaalinen työ väheni 80–90 %

Uptown Apartments

• Bruttomyynti kasvoi jopa 40 %

• operointiin käytetty aika väheni merkittävästi, 96%

  
  

Meidän omissa lyhytvuokrauskohteissamme on aina dynaaminen hinnoittelu käytössä joten meillä ei valitettavasti ole suoraan vertailevaa dataa varsinaisesta muutoksesta (ennen ja jälkeen dynaamisen hinnoittelun) mutta olemme muutamilla asiakkaillamme huomanneet että dynaaminen hinnoittelu tuottaa yli 20% parempaa ADR:ää (Average Daily Rate = keskimääräinen yön hinta) kuin ilman ja manuaalisen työn määrä vähenee huomattavasti. Samaan aikaan käyttöasteessa on havaittu selkeää parannusta.

Yhteenveto: dynaaminen hinnoittelu tuo kohteellesi todistetusti parempaa tuottoa ja vähentää merkittävästi hinnoitteluun käytettyä aikaa.

Paranna näkyvyyttä ja varauksia: tekoäly kohteen optimoinnissa

Kohteen otsikoihin ja esittelyteksteihin voi käyttää ihan ChatGPT:tä, Geminiä tai muita geneerisiä tekoälytyökaluja. Niiden haasteena on ettei käytössä ole tarkkaa ja ajankohtaista lyhytvuokrauksen dataa johon perustaa vastaukset. Me käytämme kohteen houkuttelevuuden analysointiin Pricelabs-työkalua joka osaa ehdottaa todella spesifisiä muutoksia Airbnb:n esittelyteksteihin, valokuviin ja ominaisuuksiin. Se analysoi kohteen Airbnb-sivun ja antaa selkeät ohjeet kuinka parantaa kohteen houkuttelevuutta. Lisäksi saat vertailun kuinka oma kohteesi vertautuu lähialueella sijaitsevien vastaavien kohteiden kanssa. Tästä esimerkki alla olevassa kuvassa. Pricelabsin Listing Optimizerin ehdotusten avulla olemme saavuttaneet selkeästi markkinaa paremman houkuttelevuuden ja bruttomyynnin.  

Yhteenveto: tekoäly auttaa parantamaan kohteesi konversiota ja vertaamaan sitä muihin saman alueen vastaaviin kohteisiin.

Vähennä ongelmia ja reagoi nopeammin: tekoäly huollon ja operoinnin tukena

Ensinnäkin, tekoäly voi auttaa vierasta ratkaisemaan erilaisia pieniä ongelmia joita kohteessa saattaa esiintyä. Yhdessä Iso-Syötteen kohteessa tapaa keväisin ilmetä erikoinen ongelma: pesuhuoneen lattiakaivo alkaa pulputtamaan eli sieltä tulee todella erikoinen ääni. Olimme ensimmäisellä kerralla aivan ihmeissämme tästä äänestä johon sitten apu tuli naapurin LVI-osaajalta: ilmanvaihtokoneen pohjalle pitää laittaa vettä ja tämän avulla pulputusääni poistuu. Ja näin todellakin tapahtui. Nyt olemme opettamassa Hostwayn AI:n vastaamaan tällaiseen ongelmatilanteeseen täysin automaattisesti jotta vieras saa korjaavan toimenpiteen välittömästi, vaikka keskellä yötä.

Toinen selkeä käyttötapa on listata erilaiset huoltotoimenpiteet käyttäen tekoälyä. Tekoälyagentti osaa poimia viestinnästä vieraiden huomiot ja vikaraportit. Tällaisen voi rakentaa myös itse jos on käytössä PMS-järjestelmä (esim. Hostaway). Huoltotoimenpiteet voi sitten automatisoida ja priorisoida tekoälyn avulla lähetettäväksi huoltotiimille. Me olemme rakentaneet Hostawayn rajapintaa hyväksi käyttäen tekoälyagentin, joka osaa poimia vieraiden viesteistä huoltoa vaativat toimenpiteet joista osan kommunikoimme suoraan huoltopartnerille ja osan teemme sitten itse kun menemme tekemään isompaa huoltokeikkaa.

Kuvassa itse rakentamamme tekoälyagentin automaattisesti tuottamia huoltotoimenpiteitä suoraan vierasviestinnästä kohteittain.

Yhteenveto: tekoäly auttaa parantamaan kohteen laatua automatisoimalla ja priorisoimalla huoltotarpeita. 

Seuraava taso: rakenna omat työkalusi tekoälyn avulla

Kun perusasiat (viestintä, hinnoittelu ja operointi) on automatisoitu, seuraava taso on rakentaa omia työkaluja juuri omaan liiketoimintaan sopiviksi.

Oma strategiamme kehittää ja tehostaa lyhytvuokrausta on käyttää valmiita olemassa olevia ja testattuja ohjelmistoja joiden “päälle” rakennamme sitten tekoälyagentteja ja automaatioita jotka sopivat juuri meidän tarpeisiin. Työkalu jota käytämme omien tekoälyagenttien rakentamiseen on Lovable (Lovable.dev). Se käyttää Hostawayn ohjelmointirajapintaa (API = Application Programming Interface), hakee sieltä kaikkien meidän kohteiden tiedot ja varauksiin liittyvän datan ja tekee sitten haluamiamme  asioita:

• Laajempi statistiikka

• Viestinnän tarkempi analysointi

• Huollon ja vikaraporttien automatisointi

• Erilaiset laskurit

Kuvassa itse rakennettu laajempi statistiikka kuin mitä Hostaway tarjoaa.

Lisäksi meillä on käytössä monia muitakin ohjelmistoja Hostawayn lisäksi mutta ne eivät ole varsinaisesti tekoälytyökaluja kuten Zapier, Google Sheets ja Stripen maksupalvelu.

Mikään ei enää estä rakentamasta itse kokonaista lyhytvuokrauksen toiminnanohjausjärjestelmää ja tarjota sitä muille (mokkimanager.com) tai perustaa omaa varaussivustoa (lomamokit.net). Molemmat mainitut ohjelmistot on rakennettu Lovablella (eivät ole meidän ohjelmistoja). 

Lovable ja vastaavat tekoälytyökalut edustavat uutta tapaa rakentaa ohjelmistoja: voit kuvata tarpeesi luonnollisella kielellä (esim. “haluan näkymän, jossa näen kaikkien kohteiden varaukset ja siivoukset yhdellä sivulla”) ja työkalu rakentaa toimivan käyttöliittymän ja logiikan sen ympärille. Tällaiset työkalut mahdollistavat ettet ole enää rajoittunut siihen mitä ohjelmistot tarjoavat vaan voit tosiaan rakentaa itse puuttuvat ominaisuudet tai kokonaan uuden järjestelmän. Suosittelen kaikille tutustumista Lovable:een ja testaamaan mitä kaikkea sillä voi rakentaa. 

Yhteenveto: uuden sukupolven tekoäly-työkaluilla on mahdollisuus rakentaa erilaisia työkaluja juuri sinun omiin tarpeisiin ilman että olet ohjelmistoalan ammattilainen.

Tekoäly ja lyhytvuokraus: miten saat tehokkaat työkalut käyttöösi?

Tekoäly ei ole lyhytvuokrauksessa yksi yksittäinen työkalu, vaan tapa rakentaa tehokkaampi liiketoiminta. Suurin hyöty syntyy, kun eri osa-alueet – viestintä, hinnoittelu, operointi ja data – toimivat yhdessä.

Haluatko tekoälyn tehostamaan omaa vuokraustoimintaasi ilman, että opettelet kaiken itse? Me olemme rakentaneet nämä prosessit valmiiksi – ota yhteyttä ja voimme näyttää sinulle käytännössä miten olemme rakentaneet tehokkaan operointimallin 20 kohteen hallintaan.

Laita sähköpostia toimisto@tuparent.fi tai soita/viesti 040 7695658.