Ruka ja Levi ovat ehdottomasti Suomen kaksi suosituinta hiihtokeskusta kun katsotaan majoitusmyynnin määrää. Ne ovat myös erittäin suosittuja ulkomaalaisten vieraiden keskuudessa. Lentokenttien läheisyys on selkeä etu ja luonnollisesti molemmissa keskuksissa on investoitu hurjia summia rinteisiin, latuihin, majoituksiin ja palveluihin. Ylläs, Tahko, Syöte, Pyhätunturi ja muut hiihtokeskukset jäävät kauas taakse melkein millä mittarilla tahansa mitattuna.
Ruka on meille tutumpi keskus oman kohteemme kautta mutta Leviltä kohteen hankkiminen on ollut mietinnässä pitemmän aikaa. Ostimme Rukan kahden makuuhuoneen kohteen jouluna 2023 ja teimme kattavan remontin viime kesänä. Kohteen ostopäätös tehtiin primääristi datan avulla, tunteiden pysyessä taka-alalla. Kannattaa lukea blogikirjoitus missä avaamme Rukan kohteen oston kriteerejä ja vuoden 2024 aikaista myyntiä, kuluja ja tuottoja erittäin läpinäkyvästi.
Takaisin itse aiheeseen - halusimme tosiaan tehdä vertailevaa tutkimusta näiden kahden suositun hiihtokeskuksen välillä ja tietää millä tasolla loma-asuntojen vuokraus juuri tällä hetkellä on. Tämä vertailu voi auttaa sijoittajia tekemään päätöksen mistä keskuksesta kannattaa ostaa huoneisto tai mökki lyhytaikaista vuokrausta silmällä pitäen. Harmillisen moni tekee isoja investointipäätöksiä pelkästään fiiliksellä kun dataakin olisi saatavilla päätöksenteon tueksi.
Teimme vertailun AirBnB/VRBO -datan avulla valitsemalla molemmista keskuksista vajaa 20 kriteerit täyttävää vuokrakohdetta. Rajasimme kohteet seuraavasti:
Huoneisto ihan keskuksen ytimessä eli ns. ski in / ski out
kaksi makuuhuonetta
majoittujien määrä 4-6
varattavissa >270 päivää vuodessa ja käyttöaste >25% (ns. aktiivinen kohde)
arvostelut hyviä tai erinomaisia (AirBnB >4.3).
Tällaisia kohteita löytyi molemmista keskuksista melko hyvin ja saimme kriteerien ja valinnan kautta vertailuun 17 aktiivisessa vuokrauksessa olevaa kohdetta.
Tulokset - viimeisen 12 kuukauden bruttomyynti vuokrauksesta (Bruttomyynti = mitä asiakkaat maksavat vuokrauksesta, ADR = Average Daily Rate eli keskimääräinen myydyn yön hinta):
Ruka 25400€ (ADR 121€)
Levi 40100€ (ADR 202€)
Alla olevassa kuvassa keskimääräinen myynti kuukausittain. Levin myynti joulu-huhtikuun sesonkina huomattavasti korkeammalla.
Ero bruttomyynnissä ja keskimääräisen myydyn yön hinnassa on todella merkittävä. Vastaavat kohteet Levillä myyvät keskimäärin noin 1.6 kertaa enemmän kuin Rukalla. Vertailun 17 kohdetta ovat valittu samoilla kriteereillä joten voimme melko luottavaisesti sanoa että vertailu on reilu. Datasta on tosin löydettävissä muutamia mielenkiintoisia havaintoja:
Rukalla huoneiston omistajilla on enemmän omaa käyttöä ja jos oma käyttö osuu kaikista arvokkaimmille ajoille (joulu, uusi vuosi, hiihtolomat, pääsiäinen, maailman cup) niin myynti ottaa isosti osumaa
Levillä vuokraajat käyttävät todella paljon aktiivisemmin dynaamista hinnoittelua, tämä todennäköisesti selittää ainakin osan tuosta merkittävästä bruttomyynnin erosta
Levillä minimivuokrausaika on käytännössä yksi yö kun se Rukalla on keskimäärin 1.8. Osassa Rukan kohteista on minimivuokrausaika jopa 3 yötä!!!
Datan ja tulosten perusteella voidaan tehdä yleinen johtopäätös että Levillä loma-asunnon vuokraamista tehdään ammattimaisemmin myynti edellä.
Tuloksia tulee katsoa myös vaadittavien pääomien kannalta joten tsekataan myös mikä hintataso kriteerit täyttävissä kohteissa on. Mitään virallista arvonmääritystä mahdoton tehdä ilman luotettavaa dataa mutta katsotaanpa mitä Etuovesta löytyy (18.1.2025, luvut ovat pyyntihintoja, eivät toteutuneita kauppoja). Rukalla vertailuryhmän kaltaisia kohteita (ei uudiskohteet) on myynnissä 6 kpl ja niiden pyyntihinnat 179000-279000€ kun taas Levillä näitä kohteita löytyy 7 kpl joiden pyyntihinnat ovat 258000-472000€. Levin kohteet niin tuossa vertailussa kuin nyt myynnissä olevat ovat selkeästi arvokkaampia ja tasoltaan enemmän luksuskohteita.
Kannattaa huomioida että bruttomyynti on täysin eri asia kuin nettotuotto. Loma-asuntoa vuokraavilla voi olla täysin strategiat ja kulut. Jos toinen on vivuttanut kohteen isolla lainalla niin kulut ja nettotuotto ovat täysin erit verrattuna kohteeseen jossa ei ole lainaa yhtään. Myös vuokrauksen strategioissa on eroja. Jotkut optimoivat käyttöastetta yhden yön varauksilla ja toiset myyvät vain viikon varauksia lauantaista lauantaihin. Bruttomyynti on meidän mielestä hyvä mittari kun halutaan ymmärtää kohteen potentiaalia ja vertailla sitä muihin kohteisiin. Se on myös melkeinpä ainoa asia mistä löytyy jokseenkin luotettavaa dataa yhdestä paikasta.
Meille itsellemme Ruka on vuokrakohteena ehkä parempi koska asumme Oulussa (Oulu-Ruka 250km vs Oulu-Levi 390km) jolloin huoltokäynnit ovat huomattavasti helpompia ja nopeampia. Meillä on loma-asunnot vuokrauksessa myös Iso-Syötteellä ja Puolangalla joten voimme hoitaa yhdellä käynnillä monta kohdetta. Levin huikea myyntipotentiaali on kyllä tiedostettu, lisäksi sieltä löytyy erittäin hyvin dataa vuokraustoiminnan tueksi mutta vaadittavat pääomat kohteen hankkimiseen on aivan eri tasolla kuin Rukalla.
Jos loma-asuntojen vuokrauksen optimointi datan ja automaatioiden avulla kiinnostaa niin olkaa yhteydessä. Kannattaa myös tutustua meidän muihin blogikirjoituksiin missä avataan tämän alan termejä, prosesseja ja työkaluja käytännönläheisesti.
Jos haluat tietää lisää aiheesta niin ota yhteyttä: toimisto@tuparent.fi
Teemme omissa kohteissa vuosittain pitkästi yli 200 lyhytvuokrausta (Ruka, Puolanka ja Iso-Syöte). Kohteemme suoriutuvat erinomaisesti omassa lokaatiossaan ja hintaryhmässään. Lisäksi olemme perustaneet useita lyhytvuokrauskohteita asiakkaillemme ympäri Suomea.
Tarjoamme asiantuntijapalveluita lyhytvuokrausta tekeville. Autamme asiakkaita rakentamaan digitaaliset vuokrauksen prosessit millä voi tarjota VIIDEN TÄHDEN LOMAKOKEMUKSEN ja saavuttaa markkinoita paremman tuoton vähemmällä työmäärällä!
Comments